분리과세 vs 종합과세, 어느 쪽이 유리?
주택임대소득은 1년 수입 2,000만 원이 갈림길입니다. 이하면 분리과세·종합과세 중 선택, 초과면 종합과세만 가능합니다.
최종 업데이트 2026-06 · 기준 2026년 종합소득세율
광고 자리 (승인 후 게재)
2,000만 원이 기준
- 임대수입 2천만 원 이하 → 분리과세(14%)와 종합과세 중 유리한 쪽 선택 가능
- 2천만 원 초과 → 무조건 종합과세(다른 소득과 합산, 6~45% 누진)
분리과세는 어떻게 계산되나
(수입 − 필요경비 − 기본공제) × 14%로 계산합니다.
| 구분 | 등록 임대 | 미등록 |
|---|---|---|
| 필요경비율 | 60% | 50% |
| 기본공제(임대 외 종합소득 2천만 이하 시) | 400만 원 | 200만 원 |
| 세율 | 14% | 14% |
예를 들어 등록 임대로 연 1,200만 원을 받으면, 필요경비 60%(720만)와 기본공제 400만을 빼면 과세표준이 80만 원 → 세금은 약 11만 원 수준으로 매우 낮습니다.
종합과세가 유리할 때
다른 소득이 적어 낮은 세율 구간에 머물고, 실제 경비(특히 대출이자)가 커서 장부신고로 비용을 많이 빼는 경우엔 종합과세가 더 유리할 수 있습니다. 반대로 소액·저비용이면 보통 분리과세가 유리합니다.
💡 절세각 계산기는 두 방식을 동시에 계산해 유리한 쪽을 자동으로 골라 보여줍니다. 직접 비교하지 않아도 됩니다.
→ 분리·종합 자동 비교하기 (무료)
광고 자리 (승인 후 게재)
자주 묻는 질문
분리과세는 무조건 14%인가요?
분리과세 세율은 14%(지방소득세 별도)입니다. 다만 필요경비와 기본공제를 뺀 과세표준에 적용되므로 실효 부담은 더 낮습니다.
기본공제 400만원은 항상 받나요?
분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 받습니다. 다른 소득이 많으면 기본공제는 적용되지 않습니다.
2천만원이 넘으면 분리과세 못 하나요?
네. 임대수입이 2천만원을 넘으면 종합과세로만 신고합니다.